MENU
Сайт находится в разработке

Антоний Аквилина против Мальты: решение о контроле государства в сфере сдачи частного жилья в аренду

Номер дела: 3851/12
Дата: 11.12.2014
Окончательное: 11.03.2015
Судебный орган: ЕСПЧ
Страна: Мальта
Организация:

© Перевод Украинского Хельсинского союза по правам человека

Официальное цитирование - Anthony Aquilina v. Malta, no. 3851/12, § …, 11 December 2014

Официальный текст (англ.)

 

ЕВРОПЕЙСКИЙ СУД ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА

ПЯТАЯ СЕКЦИЯ

АКВИЛИНА ПРОТИВ МАЛЬТЫ

(Заявление № 3851/12)

РЕШЕНИЕ

СТРАСБУРГ

11 декабря 2014

Это решение станет окончательным при условиях, изложенных в Статье 44 § 2 Конвенции. Оно может быть отредактировано.

По делу «Аквилина против Мальты»,

Европейский суд по правам человека (Пятая Секция), заседая Палатой в составе:

Mark Villiger, Председатель, Angelika Nußberger,

Boštjan M. Zupančič, Ganna Yudkivska, Vincent A. De Gaetano, André Potocki,
Helena Jäderblom, судьи,

и Claudia Westerdiek, Секретарь секции,
Рассмотрев дело в закрытом заседании 18 ноября 2014 года,
Провозглашает следующее решение, принятое в этот день:

ПРОЦЕДУРА

1. Данное дело основано на заявлении (№ 3851/12) против Республики Мальта, поданном в Суд в соответствии со cтатьей 34 Конвенции о защите прав человека и основных свобод (далее – «Конвенция») гражданином Мальты, г-ном Антони Аквилина («заявитель»), 20 декабря 2011 года.

2. Заявителя представлял д-р Джозеф Эллис, адвокат, практикующий в Валлетте. Правительство Мальты («Правительство») представлял уполномоченный, д-р Питер Греч, Генеральный прокурор.

3. Заявитель утверждал, что его право собственности было нарушено в результате изменений в законодательстве в 1979 году, которые обязали его продолжить арендные отношения на неопределенное время без предоставления ему справедливой и достаточной арендной платы. Он ссылался на cтатью 1 Протокола №1 к Конвенции.

4. 21 февраля 2013 года Правительство было уведомлено об этой жалобе.

ФАКТЫ

I. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ДЕЛА

5. Заявитель родился в 1948 году, и на время подачи заявления проживал в городе Милтон, Онтарио, Канада.

A. Предпосылки к делу

6. Мальта прошла через различные законодательные режимы с целью урегулировать ситуацию с жильем. Первый режим был в 1931 году, и он защищал арендаторов от истечения строка их аренды. За этим последовало в 1944 году Постановление об оuраничении аренды (жилых домов), которое, помимо регулирования расторжения договоров аренды жилых домов, также контролировало арендную плату и начальные условия договоров. Затем был принят Закон о жилье в 1949 году, нацеленный на решение проблемы бездомности, вызванной Второй мировой войной. В 1959 году был принят Закон о жилье (освобождение от контроля государства) глава 158 Законов Мальты (далее – «Закон о жилье»), в котором были указаны инициативы для поощрения владельцев жилых домов сдавать в аренду свое имущество, и этим самым создало специальный класс жилых домов, свободных от арендной платы.

7. Заявитель владеет собственностью в Гозо (двухэтажная квартира, площадью 105 квадратных метров), которую он унаследовал от своих родителей, его мать умерла в 1984 году.

8. 12 января 1960 года собственность была зарегистрирована как “освобожденный от контроля жилой дом” в соответствии со статьей 3 Закона о жилье. На тот момент, статья 5 (1) Закона о жилье, при условии, что положения Закона Об арендной плате (Постановление о передаче городской собственности (Регламент), Глава 69 Законов Мальты и Постановление об ограничении аренды (жилых домов), глава 116 Законов Мальты) не были применены к жилым домам, освободила от контроля государства в соответствии со статьей 3 Закона о жилье.

9. 1970 году мать заявителя сдала в аренду помещение паре С., которые были гражданами Мальты (родившиеся в 1943 и 1950 годах соответственно), за арендную плату в 35 мальтийских лира (MTL) (около 81.50 евро) каждые шесть месяцев, которая позже уменьшилась к эквиваленту равному 75.70 евро каждые шесть месяцев. В то время, закон разрешил ей увеличивать арендную плату, также отказываться возобновлять арендный договор или изменять условия его возобновления.

10. В 1979 году мальтийский парламент издал поправку к Закону о жилье, которая при условии, что ограничения на аренду, изложенные в Законе об аренде, применяются, где арендаторы являются гражданами Мальты и используют жилые дома как обычное место для проживания. Далее в поправке было указано, что владельцы не могут отказываться возобновлять арендные договора, поднимать арендную плату или менять условия на возобновление, за исключением обстоятельств, предусмотренных в законе (см. ниже «Соответствующее национальное законодательство»). Заявитель утверждал, что договорная свобода сторон была в значительной степени ограничена в результате введения новых поправок. Его семья не могла взимать справедливую арендную плату или возвратить владение их собственностью, несмотря на то, что его арендаторы владели существенным недвижимым имуществом.

11. Решением Совета по регулированию аренной платы (СРАП) от 7 июля 1998 года, арендная плата была снижена до 65.22 евро в год. Заявитель не обжаловал этого решения.
12. В 1995 году были приняты новые законы в отношении новых договоров аренды, которые могут снова быть свободными от контроля арендной платы. Они не относятся к делу заявителя.

13. В 2009 и 2010 годах были введены новые концепции, направленные на постепенное устранение ограничительных режимов применяемых к договорам на аренду, заключенных до 1995 года.

14. Таким образом, в то время как аренда равная 65.22 евро за год была выплачена заявителю с сентября 1998 года, аренда эквивалентна 185 евро была выплачена с сентября 2010 года и далее с учетом вышеупомянутых поправок. Тем не менее, с 2007 года заявитель отказался принимать какую-либо арендную плату и она была должным образом принята на хранение судом от арендаторов в порядке графика хранения.

15. По оценке назначенного судом архитектора, сделанной в контексте конституционных судопроизводств, открытых в 2005 году (см. параграф 17 ниже), в то время стоимость аренды имущества была равна 2912 евро в год. Согласно докладу архитектора со стороны Правительства, рыночная стоимость аренды в 2013 году была 2900 евро в год, а продажная стоимость 58000 евро.

16. На данный момент, пара С. по-прежнему проживает в собственности заявителя. На сегодняшний день нет официальной информации проживают ли с ними дети.

B. Судебные разбирательства, инициированные заявителем

1. Первое конституционное судопроизводство (№ 49/05)

17. В 2005 году заявитель инициировал конституционное судопроизводство по возмещению вреда жалуясь, в частности, на то, что поправки изданные в 1979 году (в частности, статьи 5 (2) и (3) Закон о жилье, запрещающие домовладельцам отказывать в возобновлении действующего договора или повышение арендной платы) нарушили его право собственности в соответствии со статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции.

18. 4 июня 2008 года Гражданский суд (Первая палата) в соответствии с конституционной юрисдикцией отклонил его жалобу. Основывая свое решение на национальном прецедентном право в отношении аналогичного дела, Суд счел, что он оставался владельцем жилого дома, который в настоящее время используется как жилой дом, и все еще может выселить жильцов, если они не выполняют свои обязательства по аренде, и хотя, размер арендной платы был низким, закон предусматривает увеличение арендной платы каждые пятнадцать лет, нацеленный на удвоение фактической арендной платы. Таким образом, вмешательство в его право является соразмерным с учетом потребностей общества. Кроме того, его мать не была принуждена сдавать недвижимость в аренду.

19. 25 июня 2008 года заявитель обжаловал это решение.

20. 3 ноября 2008 года Конституционный суд отклонил его жалобу, как поданную после допустимого законом срока подачи жалобы, который истек 16 июня 2008 года.

21. 29 апреля 2009 года он подал жалобу в Суд, ссылаясь на статью 1 Протокола № 1 к Конвенции.

22. Решением от 10 ноября 2009 года Суд, заседая Комитетом в составе трех судей, признал жалобу заявителя неприемлемой. Было установлено, что он подал жалобу в Конституционный Суд после допустимого срока подачи жалоб. Следовательно, внутренние средства правовой защиты не были исчерпаны, как это предусматривает статья 35 § 1 Конвенции.

2. Другое конституционное судопроизводство

23. В 2010 году заявитель инициировал конституционное судопроизводство, жалуясь, что поправки, изданные в 1979 году, запрещающие арендодателям отказывать возобновлять действующие арендные контракты или повышать арендную плату, при условии, что арендатор есть гражданином Мальты, нарушили его право собственности в соответствии со статьей 1 Протокола № 1 к Конвенции. Он утверждал, что изменения, внесенные в 2009 году не улучшили его положение, даже предполагая, что они (в частности, статья 1531 (с) Гражданского кодекса) применялись к рассматриваемому делу, и вопросу, который был неясным в национальном контексте. С новой арендной платой в 185 евро в год (см. Соответствующее национальное законодательство ниже), он оставался жертвой предполагаемого нарушения, в частности потому, что ему также было запрещено отказать в продлении контракта на аренду. Он указал на недавнее дело Amato Gauci v. Malta (№ 47045/06, 15 сентября 2009 года), в котором Суд признал нарушение в аналогичных обстоятельствах.

24. Указом от 30 апреля 2010 года Гражданский суд (Первая Палата) в конституционной юрисдикции постановил, что ответчиком в деле должен быть Генеральный прокурор Мальты, а не государство Мальта, как подразумевал заявитель.

25. 15 октября 2011 года Гражданский суд (Первая Палата) в конституционной юрисдикции, поддержал возражения третьей стороны, которая присоединилась к иску (kjamat fil-kawża), отклонил жалобу заявителя на том основании, что по делу уже было вынесено судебное решение компетентным судом 4 июня 2008 года, и оно не может быть рассмотрено (см. параграф 18 выше). Суд отметил, что для принятия такого решения требовалось восполнить три требования, в частности, одни и те же стороны (eaedem personae), тот же объект (eadem res) и на тех же основаниях (eadem causa petendi). Кроме того, если были поняты другие аргументы, должен быть рассмотрен тот факт, могли ли они быть подняты во время основного судебного решения. В данном случае, по мнению суда, не было никаких сомнений, что требование eaedem personae было выполнено, несмотря на то, что заявитель пытался подать данную жалобу против Правительства и что другие дела были против Генерального прокурора, было ясным, что обвиняемой стороной в обоих случаях было Правительство Мальты. Требование eadem res также было выполнено в той мере, что в настоящее время дело касалось того же договора аренды и того же имущества, с теми же арендаторами и в тех же обстоятельствах, которые вынудили заявителя инициировать это дело. Кроме того требование eadem causa pretendi также было выполнено, так как жалобы заявителя в суд были в значительной степени очень похожими, если не идентичными, несмотря на то, что он поднимал дальнейшие аргументы и утверждал, что ситуация осталась неизменной, несмотря на поправки 2009 года в Гражданском кодексе . Суд счел, что примененные изменения, не изменили основную причину дела, а именно, жалобу на то, что ограничение на аренду, установленные законом, были несоразмерными. Этот вопрос уже был рассмотрен Судом в первом судебном разбирательстве (№ 49/05), где было принято решение, что справедливый баланс должен решатся властями; следовательно, он не был открыт для заявителя, чтобы оспорить его. Кроме того, суд постановил, что хотя заявитель утверждал, что, несмотря на поправки 2009 года (если они распространяются на всех) он оставался жертвой заявленного нарушения, в его отношении уже было вынесено решение. В этом решении суд постановил, что закон, примененный к его делу, не нарушил его права, и более позднее поправки не ухудшили его положение. Таким образом, Гражданский суд (Первая Палата) постановил, что права заявителя не могли быть нарушены, в частности новым законом. Наконец, суд пришел к выводу, что любые другие новые аргументы, выдвинутые им, должны были быть включены в первое судебное разбирательство. Что касается недавнего прецедентного права Суда, Суд считает, что заявитель не может обратится с требованием нового рассмотрения своего дела основываясь на решение прецедентного права.

26. Решением от 24 июня 2011 года Конституционный суд оставил в силе решение суда первой инстанции, посчитав жалобу необоснованной.

II. СООТВЕТСТВУЮЩЕЕ НАЦИОНАЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

27. Закон о нерегулируемом жилье, Глава 158 Свода законов Мальты, с изменениями, внесенными в 1979 году Законом XXIII 1979 года и снова в 2004 году, соответствующие части которого гласят:

Статья 5

«(1) В соответствии с нижеследующими положениями настоящей статьи и статьи 6, положений Закона об аренде не применяется к любому неконтролируемому жилому дому от дня, когда этот дом была зарегистрирован в соответствии с положениями статьи 3.

(2) Если по истечении срока аренды в неконтролируемом жилом доме (этот период может быть обычным, правовым, заказным или иным) арендатор является гражданином Мальты и проживает в доме, как в его обычном местожительство, положения подпункта вступают в силу и положения Закона о сдачи внаем городской собственности (регламент) также применяются, но только в тогда, когда они не противоречат упомянутым положениям настоящей статьи.

(3) Положения, упомянутые в подпункте статьи (2) гласят:
(а) Будет противозаконным, если арендодатель жилого дома откажется продлевать договор аренды, за исключением одного из обстоятельств, изложенных в пункте (b), и также поднятие арендной платы будет незаконным, или навязывание новых условия для возобновления аренды, за исключением случаев, предусмотренных в пунктах (c) и (d).

(b) Арендодатель может отказать в продлении контракта на аренду, и может продолжить владение домом, по окончанию срока аренды, если он уплатил долг Совету по заявлению возобновить владение, который в ходе аренды арендатор не оплатил арендную плату, причитающихся с него в отношении двух или больше сроков в течение пятнадцати дней со дня, когда арендодатель призвал его к оплате, или причинил значительный ущерб дому, или в противном случае не соблюдал условия договора аренды или своих обязательств или использовал помещения для целей иных, чем с целью обычного местожительства.

(с) Арендная плата по той же аренде после даты первого продления аренды, сделанного в соответствие этой части статьи может быть увеличена арендодателем, после такого обновления и после истечения каждого пятнадцатого года в течение продолжения аренды в пользу того же нанимателя, на сумму не превышающую указанную арендную плату, увеличение арендной платы пропорционально росту инфляции и устанавливается сначала года.

(d) До или на дату любого возобновления аренды жилого дама, документы арендодателя в Совете, в частности, сертификат, подписанный квалифицированным архитектором и инженером-строителем, они должны быть приняты Советом или объявлены Советом по заявлению арендодателя запрашивающего такое подтверждение, которые может подтвердить, что дом находится в хорошем техническом состоянии и отремонтирован. Все расходы на ремонт и обслуживание всех проживающих в жилом доме в течение периода аренды в пользу того же арендатора должна быть возмещены и понесены арендатором.»

28. Поправки 2009 года включают внесение различных статей Гражданского кодекса, главу 16 Свода законов Мальты, которые в соответствующих частях, и с изменениями, внесенными в 2010 году, читаются следующим образом:

Статья 1531C

“(1) Аренда жилой площади, которая была в силе до 1 июня 1995 года должна охраняться законом до 1 июня 1995 года соответственно. Однако если иное не согласовано в письменной форме после 1 января 2010 года, размер арендной платы, как с момента первой выплаты арендной платы сразу после 1 января 2010 годна, должна быть, когда это было меньше чем сто восемьдесят пять евро (185 евро) в год, увеличится до такой суммы:

При условии, что размер арендной платы был больше чем сто восемьдесят пять евро (185 евро) в год, размер должен остаться на том же высшем уровне, как это было установлено.

(2) В любом случае, размер арендной платы, как это указано в подпункте (1) статьи, должен увеличиваться раз в три года. Это увеличение должно быть пропорционально увеличению индекса инфляции в соответствии со Статьей 13 Постановления ЖД (Госконтроль); первое повышение должно быть сделано на дату первого платежа арендной платы сразу после 1 января 2013 года:

При условии, что арендная плата на 1 января 2010 года будет больше чем восемьдесят пять евро (185 евро) в год, и по договору в письменной форме до 1 июня 1995 года стороны должны согласиться на методах повышения арендной платы. После 1 января 2010 года увеличение арендной платы должны быть в соответствии условий этого соглашения, пока такое соглашение остается в силе.»
Статья 1531Е
«Обычное внешнее обслуживание многоквартирного дома до 1 января 2010 года, сохраняется таким же, если иное не было согласовано в письменной форме между сторонами, должно быть за счет арендатора, а не арендодателя».

Статья 1531F

“В случае аренды дома, используемого с целью обычного проживания, совершенного до 1 июня 1995 года, человек, который будет проживать на действительном праве аренды на 1 июня 2008 года, а также его супруга, если они живут вместе и если они не являются юридически отделенными, считается арендатором; когда арендатор умрет, договор аренды должен быть расторгнут:

Далее, при условии, что человек продолжает аренду после смерти арендатора на тех же условиях арендатора по состоянию на 1 июня 2008 года -

(i) данное лицо физическое или юридическое, ребенок арендатора или живущий с указанным арендатором в течение четырех из последних пяти лет, и после 1 июня 2008 года продолжает жить с арендатором до его смерти:

При условии, что, если более чем один ребенок жил с арендатором в течение четырех из пяти лет до 1-го июня 2008 года и они продолжали жить с арендатором до его смерти, все такие дети продолжат аренду на постоянной основе; данный договор аренды не распространяется на жену, мужа или потомства ребенка или

(ii) брат или сестра арендатора, которые на время смерти арендатора старше сорока пяти лет; или брат или сестра со стороны мужа или жены, которые старше сорока пяти лет или более того, кто проживает с арендатором в течение четырех из последних пяти лет до 1 июня 2008 года и кто после этой даты, продолжал жить с арендатором до его смерти:

При условии, что, если более чем один брат или сестра, кто старше сорока пяти лет, и которые живут в течение четырех из пяти последних лет до 1 июня 2008 года, и продолжали жить с ним до его смерти, все такие братья и сестры должны продолжить аренду на постоянной основе; данный договор аренды не распространяется на жену, мужа или детей указанного брата или сестры, или

(iii) такое физическое или юридическое лицо, ребенок арендатора, который моложе пяти лет и после 1 июня 2008 года по-прежнему жил с арендатором до его смерти, или

(iv) физическое или юридическое лицо, родственник по всходящей линии арендатора, которому есть сорок пять лет, и который проживал с арендатором в течение четырех из пяти последних лет до 1 июня 2008 года и продолжал проживать с арендатором до его смерти; данный договор аренды не распространяется на жену, мужа или детей родственника по всходящей линии:

При условии, что, в связи со смертью арендатора, у него есть несколько детей, братьев и сестер, или родственников по всходящей линии, которые удовлетворяют критерии, изложенные в пунктах (i) (ii) (iii) или (iv), все эти лица имеют право продолжить договор аренды вместе на постоянной основе:

При условии, что человеку не должно быть отказано в проживании вместе с арендатором по той причине, что лицо временно отсутствовало в резиденции арендатора в связи с работой, учебой или медицинской помощью:

Без ущерба для положений настоящей статьи, лицо не вправе продолжить аренду после смерти арендатора, если такое лицо не удовлетворяет критерии, которые Министр, ответственный за проживание может вводить эпизодически.»
Статья 1540

“(1) Арендодатель обязан предоставить вещи в хорошем состоянии, во всех отношениях.

(2) Во время продолжения аренды, арендодатель обязан сделать все необходимые ремонтные работы, за исключением, зданий, ремонт которых упомянутый в статье 1556, если он не является обязанным в этом случае.

(3) С целью данного раздела в отношении городских, жилых и коммерческих многоквартирных домов, «структурным ремонтом» считается тот ремонт, который касается структуры самого здания, в том числе потолков.

(4) Когда арендодатель делал структурные ремонтные роботы в арендованной квартире до 1 июня 1995 года, которые были необходимыми не по его собственной вине, то арендная плата увеличится на шесть процентов от понесенных затрат:

При условии, что в местах, где такие структурные ремонтные работы не были необходимыми по вине арендатора, то арендатор имеет право расторгнуть аренду, несмотря на то, что срок аренды не истек:

При условии, что в тех случаях, когда арендодатель нацелен выполнить эти ремонты, арендатор может провести такой ремонт за свой счет, и в таком случае арендная плата остается неизменной; однако, арендатор не будет иметь права на какую-либо полную или частичную компенсацию такого структурного ремонта по окончанию срока аренды.»

Статья 1555

«Если арендатор использует предмет аренды для любых других целей, чем было согласовано сторонами, или, как предполагается в предыдущей статье, или использует в манере, которая может нанести ущерб арендодателю, арендодатель может в зависимости от обстоятельства, потребовать разорвать контракт.»

Статья 1555A

«(1) В случае жилого многоквартирного дома, неиспользование квартиры в течение периода, превышающего двенадцать месяцев, считается плохим использованием предмета аренды по смыслу статьи 1555.»

Статья 1556

«Арендатор городского многоквартирного дома несет ответственность за все ремонты, кроме структурного ремонта.»

Статья 1570

“Договор найма/сдачи также может быть расторгнут, даже в отсутствие обстоятельств с последствиями, где одна из сторон не исполняет свои обязательства; и в любом из подобных случаев сторона, неудовлетворенная их невыполнением может выбрать или попросить другую сторону исполнить обязательства, если это возможно, или потребовать расторжения договора вместе с компенсацией за неисполнение:

При условии, что в случае городских, жилых и коммерческих многоквартирных домах, где арендатор вовремя не платит арендную плату, договор может быть расторгнут только после того как арендодатель оповестит арендатора с помощью судебного письма, и арендатор, несмотря на такое уведомление, не оплатил указанную плату в течения пятнадцати дней с момента получения уведомления.

29. Статья 39 (1) и (4) Закона X 2009 года гласит следующее:
«(1) Аренда, которая была в силе до 1 июня 1995 года и которая до сих пор в силе с 1 января 2010 года, продолжает регулироваться в соответствии с законами, которые были в силе до 1 июня 1995 года, за исключением положений раздела IX части II Второй Книги Гражданского Кодекса, Договора сдачи в аренду и найма, и с учетом любых правил, которые были внесены данным Законом.»

«(4) Положения раздела IX Второй книги Гражданского Кодекса, Договора аренды, применяются также к сдаче городских многоквартирных домов. Договора, которые были расторгнуты по причине эмфитевзиса или суб-эмфитевзиса или может перерасти в аренду:

При условии, что в случае аренды, в соответствии с Закон о нерегулированным жилье, положения данного постановления определяют лица, которые следует рассматривать как арендатора и положения, предусматривающие передачу аренды после смерти арендатора. Эти положения должны применятся независимо от вышеуказанных положений.»

ПРАВО

I. ЗАЯВЛЕННОЕ НАРУШЕНИЕ СТАТЬИ 1 ПРОТОКОЛА № 1 К КОНВЕНЦИИ

30. Заявитель жаловался, что его право собственности было нарушено, поскольку закон не предоставил ему реальную возможность возобновления владения своим имуществом, учитывая, что это было возможно только в исключительных обстоятельствах. Кроме того, он не мог взимать справедливую арендную плату, которая увеличивается в два раза каждых пятнадцать лет, по причине ограничения, которое не учитывает состояние рынка недвижимости. Он утверждал, что применяемые ограничения не были в интересах общества, и что он должен был взять на себя непропорциональное и чрезмерное бремя, что противоречит статье 1 Протокола №1, которая гласит:

“Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов.”

31. Правительство оспорило эту жалобу.

A. Приемлемость

1. Возражение Правительства о том, что заявление существенно не отличалось от предыдущего
(a) Аргументы сторон

32. Правительство отметило, что жалоба была такой же, как и жалоба, отклоненная судом в 2009 году на основании неисчерпания всех внутренних средств правовой защиты. Они утверждали, что заявитель инициировал конституционное судопроизводство с целью исправления своих прежних недостатков, что было выделено конституционной юрисдикцией, и что подача второго заявление перед судом является неуместным. Они также отметили, что они не должны были начинать судебное рассмотрение res judicata на национальном уровне. Следуя принципам общественного и правового порядка, заявление могло быть рассмотрено национальным судом ex officio.

33. Заявитель утверждал, что в его первой жалобе, суд не рассмотрел дело по существу. Кроме того, его вторая жалоба, до того как она была передана Мальтийскому суду, Правительством не поднимался вопрос о том, что данная жалоба уже ранее рассматривалась и по ней было вынесено решение; только третья сторона указала на это, несмотря на их отсутствие на первоначальных судебных слушаниях. В этом отношении, выводы Конституционного Суда были, по его мнению, не ясными.

(b) Оценка Суда

34. В соответствии со статьей 35 § 2 (b), жалоба должна быть объявлена неприемлемой, если она “является по существу аналогичной той, которая уже была рассмотрена Судом…и если она не содержит новых относящихся к делу фактов”. Следовательно, Суд должен убедится в том, что две жалобы, поданные перед ним относятся по существу к тому же человеку, одним и тем же фактам и одним и тем же заявлениям (см., с соответствующими изменениями, Pauger v. Austria, no. 24872/94, Commission decision of 9 January 1995, Decisions and Reports 80-A, p. 170, and Folgerø and Others v. Norway (dec.), no. 15472/02, 14 February 2006).

35. Суд считает, что поскольку, обстоятельства дела относятся к периоду, предшествующему решению Конституционного суда от 3 ноября 2008 года, жалоба относится по существу к тому же человеку, одним и тем же фактам и жалобам, и, следовательно, является неприемлемой в соответствии со статьей 35 § 2 Конвенции.

Однако нельзя сказать обратное о применения этой мери, это касается периода после этого решения. Суд отмечает, что заявитель жаловался на ограничения по аренде, которые повлияли на его право собственности как арендодателя. Следовательно, эти обстоятельства представляют собой длящееся вмешательство по смыслу статьи 1 Протокола №1 (см. Amato Gauci v. Malta, no. 47045/06, § 51, 15 September 2009). В результате таких обстоятельств настоящего дела которые необходимо рассматривать в свете меняющихся обстоятельств, а также соответствующих новых элементов – в том числе, не ограничиваясь дополнительными законодательными вмешательствами – заявитель имеет право инициировать новые судопроизводства, где его требования будут определяться в свете текущей ситуации.

37. Отсюда следует, что возражение Правительства отклоняется, поскольку жалоба касается периода после 3 ноября 2008 года.

2. Заключение

38. Суд отмечает, что жалоба на период после 3 ноября 2008 года не является явно необоснованной по смыслу статьи 35 § 3 (а) Конвенции. Он также отмечает, что она не является неприемлемой по любым другим основаниям.

39. Суд также считает, что остальная часть жалобы является неприемлемой в соответствии со статьей 35 § 2 (b) Конвенции.

B. Существо дела

1. Аргументы сторон
(a) Аргументы заявителя

40. Заявитель утверждал, что после 1959 года, помещения, такие как в деле, не были объектом ограничений, и стороны пользовались договорной свободой. Однако, после поправок к закону в 1979 году ситуация изменилась, и ограничения стали применяться к собственности арендаторов, которые являются гражданами Мальты и использовали дома с целью проживания. Ограничения применялись к новым арендам, заключенных по контракту после 1995 году. Таким образом, собственность заявителя была и остается предметом этих ограничений, которая, как он полагал, не была улучшена поправками в 2009 году, и которые, по его мнению, не обязательно применимы в его случае, учитывая, что их применение зависит от интерпретации, данной в статье 39 (4) Закона Х 2009 года (см. параграф 29), и неприменения принципа верховенства специального закона над общим.

41. Он отметил, что его мать пострадала от этого вмешательства до него, и тот факт, что он унаследовал имущество в 1984 году в этих условиях, не означает, что он не страдает от такого вмешательства в его право собственности. Более того, когда его мать сдавала имущество в аренду, оно было на открытом ринке, и она не могла предвидеть, что ранее отмененные ограничения (в 1959 году) спустя двадцать лет снова будут наложены на нее.

42. Заявитель подчеркнул, что право на беспрепятственное пользованием его личным имуществом было серьезно ограничено. Во-первых, он не мог возобновить владение своим имуществом (за исключением чрезвычайных обстоятельств, которые трудно достигнуть). Во-вторых, он не мог взимать справедливую арендную плату, как это было предусмотрено законом, чтобы два раза каждых пятнадцать лет, не принимая во внимание рост на рынке недвижимости (которые, как, например, вырос более чем на 40% за период семи лет с 2004 года по 2011 год).

43. Заявитель утверждал, что такие ограничения были не в интересах общества, учитывая огромное количество вакантных собственностей на мальтийских островах (27,6% от общего количества жилых домов), в частности, на острове Гозо, где расположена собственность «бездомность не есть значительной проблемой» (это подтверждается соответствующими статистическими данными переписи и другой документации, представленной в суде в 2005 и 2006 годах соответственно). Фактически, Правительство не предоставило никаких доказательств о чрезвычайной ситуации в 1979 году, когда были внесены изменения в законы в пользу арендаторов (после двадцати лет свободного ринка). Также эти законы не принесли никаких положительных последствий, учитывая тот факт, что люди перестали доверять Правительству, которое могло бы склонить чашу весов в одну или в другую сторону в зависимости от их выгоды. В сущности, люди перестали инвестировать в жилую недвижимость, предпочитая инвестировать в жилье для отдыха, которое не было предметом ограничений. Таким образом, вместо достижения предполагаемой цели Правительства, а именно доступных жилых помещений, мера была контрпродуктивной. Кроме того, Правительство не обосновало, что на то время были жильцы, нуждающиеся в защите. На самом деле, если бы это было так, это было бы в резком контрасте с либерализацией аренды, принятой после 1995 года. Таким образом, Правительство не смогло доказать, что существование таких ограничений на сегодняшний день не поддерживает интересов общественности. В действительности, как и в настоящем случае, ограничения, что были направлены исключительно, чтобы усилить позицию арендаторов и послабить силу арендодателей. Заявитель отметил, что в данном случае, арендатор и его сестра получили в подарок земельный участок размером в 2185 квадратных метров, который в последствии был поделен на девять земельных участком и были проданы третьим лицам. Несмотря на такую доступность земельных участков или соответствующего дохода, пара С. по прежнему проживала у заявителя, платив крайне низкую арендную плату. Кроме того, жильцы были готовы съехать, если бы им был выплачен депозит равный 232 494 евро.

44. Заявитель подтвердил, что, по его мнению, поправки 2009 года примененные к нему, и, в частности, новое определение арендатора однозначно было неприемлемым, как як вытекает из статьи 39 (4) Закона Х 2009 (см. параграф 29 выше). Таким образом, поправки лишь незначительно улучшили его позицию, так как минимальная арендная плата была установлена на уровне 185 евро в год и была объектом перепроверки каждые три года. Любые другие положения были либо неприемлемы или уже были установлены законом 1979 года. Признав, что он допустил ошибку в своих утверждениях во время разбирательства СРАП в 1998 году. Заявитель считал, что в соответствии с национальным законодательством иск может быть подан только в отношении жалоб на взыскания территории или против решения суда. Однако ни одна из этих категорий не может быть применена к делу. Он также отметил, что если бы надлежащий режим был применен, арендная плата должна была быть 246 евро в 1994 году и 363 евро в 2009 году, и в этом случае поправки 2009 года могли быть не применены к ним. Кроме того, он утверждал, что расчеты Правительства относительно его увеличившихся доходов оказались неверными. В действительности, это было всего лишь в 2013 году, что такое увеличение было до того и составило бы 194, 63 евро в год в его нынешнем положении, в то время как в соответствии с Законом о жилье эта сумма составил бы 381.83 евро. Таким образом, даже если предположить, что арендная оценка Правительства на этот год в размере 2900 евро (см. параграф 15 выше), чтобы быть правильным (хотя заявитель считает это маловероятным), указанная арендная плата по-прежнему будет составлять 6,7% и 13,17% от рыночной стоимости на данный момент соответственно. Это показывает насколько незначительными были изменения, и тот факт, что увеличение в соответствии с инфляцией не отражает рост цен на рынке недвижимости, которые в соответствии с индексом цен на недвижимость (подзаконные акты 246.08) был 42,92% за период с 2004 по 2012 год.

45. Отсюда следует, что субсидирование жилья за свой счет, где нет никакой социальной или экономической необходимости, ни субсидирования со стороны государства или какой-либо возможности выселить его жильцов, заявитель был вынужден нести индивидуальное и чрезмерное бремя.

(b) Аргументы Правительства

46. Правительство утверждало, что вмешательства в право собственности заявителя не было, так как Закон о жилье (с изменениями, внесенными в 1979 году) ограничивается только уже существующей защитой арендаторов, а именно граждан Мальты, занимающих служебные помещения, и обычные резиденции. Кроме того, он унаследовал помещение в 1984 году, таким образом, на то время как он стал собственником недвижимость, уже была предметом этого закона. Отсюда следует, что собственность не потеряла ценности с того времени как заявитель унаследовал ее. Правительство высказало мнение, что не существовало такого права для поддержания существующего режима, то есть сказать, что определенный режим никогда не будет изменен в будущем. Кроме того, закон 1959 года был принят из-за чрезвычайных обстоятельств с целью улучшения конкретных ситуаций.

47. Без ущерба для вышесказанного, Правительство утверждало, что контроль за использованием такого имущества был и остается в общих интересах, а именно защиты арендаторов, предоставляя доступное и адекватное жилье и недопущение бездомности, которое все еще актуально сегодня, учитывая количество семей, не имеющих достаточных финансовых ресурсов. Они отметили, что много людей по-прежнему зависят от аренды, независимо от сумы доступных свободных вакансий жилья. Согласно информации, представленной ими, число заявок на социальное жилье в 1998 году их было 4982 и 1622 заявки в 1989 году; число продолжало снижаться, достигнув минимума в 2001 году с 249 заявками, увеличиваясь постепенно до 2012 года до количества в 932 заявки, которые упали до 756 в 2013 году (в 2008 году заявок было 693). Действительно, поправки 1979 года были введены как законодательная реакция с целью защиты арендаторов, после многих лет неограниченной аренды, и чья аренда жилых домов по действующим законам подходила к концу. Если бы не было такого рода ограничений, число лиц, нуждающихся в социальной жилищной помощи было бы значительно выше.

48. Правительство далее утверждало, что поправки 2009 и 2010 годов, примененные к помещениям заявителя, были направленны на постепенные ликвидацию ограничений на аренду. Они были введены для увеличения арендной платы путем введения минимальной арендной платы в год. Арендная плата может быть увеличена каждые три года в соответствии с инфляцией. Хотя арендодатели сохранили свои права распоряжаться имуществом, права жильцов были ограничены и они были обязаны заботится за собственностью, а также взять на себя все расходы, связанные с обычным ремонтом и техническим обслуживанием. В таком случае, если владельцы должны были произвести капитальный ремонт имущества, закон разрешал дальнейшее увеличение годовой арендной платы на 6% от стоимости ремонта. Кроме того, жильцы могут использовать имущество только по прямому назначению, а любое другое использование, или неиспользование, в течение двенадцати месяцев дает право владельцу обратиться за расторжением договора. Наконец, пересмотр определения арендатора была более благоприятной для земельных владельцев (см. Соответствующее национальное законодательство выше). Таким образом, закон нашел компромисс между правами арендаторов и тех владельцев, которые в этих условия могли бы иметь какую-то прибыль.

49. Правительство считало, что это было неправильно сравнивать арендную плату, полученную заявителем к рыночной стоимости. Пропорциональность должна оцениваться в свете реальной экономической и социальной ситуации Мальты. Они отметили, что в 1997 году минимальная еженедельная заработная плата на Мальте была равна 106 евро, увеличившийся до 162 евро в 2013 году (в 2008 году он был 146 евро). В любом случае, они указали, что Конвенция не дает право на получение прибыли, а расхождение между рыночной стоимостью и арендой должно быть на усмотрение правительства издавать и вести в действие социальные меры. Кроме того, Правительство отметило, что низкая арендная плата, полученная с 1998 года, не была результатом принятых в 1979 году законов, а неверным решением СРАП, которые не были обжалованы. Они считали, что заявитель должен был обжаловать это решение, если он считал, что решение не было основано на правильном применении и толковании закона. Они также отметили, что, несмотря на это решение, с 2010 года, в соответствии с внесенными с ним поправки к правовому режиму, заявитель имел право на арендную плату равную в 185 евро в год, которая в 2012 году могла бы увеличиться до 246 евро в год. Эти суммы были основаны на оригинальной оценке ценности аренды, с которой согласилась мать заявителя.
50. Правительство отметило, что заявитель не доказал, что пара С. имела альтернативное жилье; в то время это правда, что г-н С. заключил несколько договоров купли-продажи, он был совладельцем проданного имущества и, следовательно, нельзя предполагать, что он имел достаточно прибыли, чтобы пара могла приобрести жилье самостоятельно. Кроме того, пара С. теперь в преклонном возрасте и не имеет родственников живущих с ними. Таким образом, вполне возможно, что заявитель сможет вернуть свои владения в будущем.

51. В связи с вышесказанным, и фактом, что аренда была первоначально установлена матерью заявителя на открытом рынке, Правительство считает, что заявитель не понес индивидуального бремени, и также не было какого-либо произвольного или непредвиденного влияния на имущественные права.

2. Оценка Суда
(a) Было ли вмешательство в право собственности заявителя

52. Как указал Суд в ряде случаев, статья 1 Протокола №1 включает в себя три различных правила: первое правило, изложенное в первом предложении первого абзаца, имеет общий характер и провозглашает принцип мирно владения имуществом; второе правило изложенное во втором предложении первого пункта, охватывает лишение имущества и подчиняет его определенным условиям; третье правило, указано во втором абзаце признает, что государства-члены имеют право, в частности, контролировать использование собственности в соответствии с общими интересами. Однако три правила не являются несвязанными. Второе и третье правила касаются конкретных случаев вмешательства в право на уважение собственности и поэтому должно толковаться в свете общего принципа, сформулированного в первом правиле (см., среди прочих источников, James and Others v. the United Kingdom, 21 February 1986, § 37, Series A no. 98; Beyeler v. Italy [GC], no. 33202/96, § 98, ECHR 2000-I; и Saliba v. Malta, no. 4251/02, § 31, 8 November 2005).

53. Правительство оспорило утверждение, что было вмешательство в право на уважение собственности заявителя по смыслу статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, на том основании, что закон фигурирующий в деле уже был в силе, когда заявитель унаследовал имущество. Суд отмечает, что осуществление законодательства, затрагивающее права землевладельцев на протяжении многих лет является продолжающимся вмешательством для целей статьи 1 Протокола №1 (см., с соответствующими изменениями, Hutten-Czapska [GC], no. 35014/97, § 210, ECHR 2006-). Таким образом, в таких обстоятельствах, как в настоящем деле, как мать заявителя и в последствии заявитель пострадавшие от вмешательства в их право собственности (см. Amato Gauci, упомянутое выше, § 51). Однако, для целей данного дела, жалоба сводится к применению поправок 1979 года к правам заявителя по его собственности с 3 ноября 2008 года.

54. Суд ранее постановил, что контрольные схемы аренды и ограничения права заявителя прекращать договор аренды арендатора является контролем за использованием собственности по смыслу второго абзаца статьи 1 Протокола №1 к Конвенции следует, что дело должно быть рассмотрено в соответствии со вторым абзацем статьи 1 Протокола №1 (см., в частности, Bittó and Others v. Slovakia, no. 30255/09, § 101, 28 January 2014 and Amato Gauci, упомянутое выше, § 52).

(b) Следовали ли Правительство Мальты принципу законности и преследовало ли «законную цель в общих интересах»

55. Первое требование статьи 1 Протокола №1 есть таковым, что любое вмешательство публичных властей в беспрепятственное пользование имущество должно быть правомерным. В частности, его второй пункт подразумевает, что государства имеют право контролировать использование собственности, подвергая свое право на условии, что оно осуществляется путем применения «законов». Кроме того, принцип законности предполагает, что применимые положения внутреннего права являются достаточно доступными, явно выраженными и предсказуемые в их исполнении (см.,с соответствующими изменениями, Broniowski v. Poland [GC], no. 31443/96, § 147, ECHR 2004-V, и Saliba, упомянутое выше, § 37).

56. Кроме того, меры, направленные на контроль за использованием имущества могут быть оправданы только в показанных случаях, в частности, должны быть «в соответствии с общими интересами». Национальные власти находятся в лучшем положении, имея непосредственные знания о своем обществе и его потребностям, чем международный судья, чтобы выделять, что находится в «общих» или «общественных» интересах. Понятие «общественный» или «общий» интерес достаточно обширное. В частности, такие сферы, как жилье населения, которое современное общество рассматривает как первичную социальную потребность и которая играет ключевую роль в благополучии и экономической политике государства-члена, часто могут потребовать регулирования со стороны государства. В этой сфере, решения могут быть полностью оставлены на свободные рыночные отношения или должны быть предметом государственного контроля, а также выбор мер по обеспечению потребностей в жилье сообщество и сроки их реализации, обязательно включают в себя рассмотрение сложных социальных, экономических и политических вопросов. Убедившись, что свобода усмотрения доступна в законодательных органах, реализация социально-экономической политики не должна быть ограничена. Суд уже неоднократно заявлял, что он будет уважать решение законодателя относительно того, что находится в «общественном» или в «общем» интересе, до того времени как решение имеет уважительные основания (см. Hutten-Czapska, упомянуое выше, §§ 165-166).
57. Это вмешательство было законным и не было оспорено сторонами. Суд считает, что ограничение, вытекающее из поправок 1979 года было введено в соответствии с Законом XXIII в 1979 году и поэтому является «законным» по смыслу статьи 1 Протокола №1. Он также считает, что законодательство в данном случае преследовало законною социальную политику, а именно социальную защиту жильцов (см., Velosa Barreto, § 35; Hutten-Czapska, § 178; и Amato Gauci, § 55, упомянутые выше.) Однако, это правда, что актуальность «общественных интересов» со временем снизилась, особенно после 2008 года в данном случае. Таким образом, этот вопрос будет возвращен в Суд для переоценки пропорциональности оспариваемой меры.

(c) Стремились ли мальтийские власти найти компромисс

58. Любое вмешательство в собственность должно удовлетворять требования соразмерности. Как Суд неоднократно указывал, что только приняв во внимание общие интересы общества и требования защиты основных прав человека справедливый баланс может быть достигнут, поиск такой справедливости присущий всей Конвенции. Необходимое равновесие не будет найдено, когда заинтересованное лицо несет индивидуальное и чрезмерное бремя (см. Sporrong and Lönnroth v. Sweden, 23 September 1982, §§ 69-74 Series A no. 52, и Brumărescu v. Romania [GC], no. 28342/95, § 78, ECHR 1999-VII).

59. В целом проблема достижения такого компромисса отражается в структуре статьи 1 Протокола №1. В каждом случае, связанным с предполагаемым нарушением этой статьи, Суд должен, выяснить причины вмешательства государства, и несло ли лицо непропорциональное и чрезмерное бремя (см. James and Others v. the United Kingdom, 21 February 1986, § 50, Series A no. 98; Mellacher and Others v. Austria, 19 December 1989, § 48, Series A no. 169; and Spadea and Scalabrrino v. Italy, 28 September 1995, § 33, Series A no. 315-B).

60. При оценке соблюдения статьи 1 Протокола №1, Суд должен сделать общий анализ различных интересов в вопросе, имея ввиду, что Конвенция призвана гарантировать права, которые являются «практичными и эффективными». Он должен рассмотреть обстоятельства и реалии, на которые жалуются. В тех случаях, касающихся применения жилищного законодательства, оценка может включать в себя не только условия аренды, полученные от отдельных арендодателей, и степени вмешательства со стороны государства в свободу договора и договорных отношений на рынке аренды, но и существования процессуальных и иных гарантий, обеспечивающих работу системы и ее влияния на права собственности арендодателя от произвольности и неопределенности. Неопределенность может быть связана с законодательными, административными или в связи с практикой, применяемой властями – это фактор, который следует учитывать при оценке поведения государства. На самом деле, там где вопрос касается общих интересов, это является в компетенции государственных властей действовать своевременно и в надлежащей последовательной манере (см. Immobiliare Saffi v. Italy, [GC], no. 22774/93, § 54, ECHR 1999-V, Bittó and Others, упомянутое вышеe, § 98, и Broniowski, упомянутое выше, § 151).

61. Кроме того, в ситуациях, когда контроль над арендным законодательством включает в себя далеко идущие последствия для многих людей и имеет экономические и социальные последствия для страны в целом, власти должны иметь значительную свободу не только в выборе формы и принятия решения по степени контроля над использованием имущества, но также и в принятии решения о соответствующих сроках для исполнения соответствующих законов. Тем не менее, свобода действий не является неограниченной и ее осуществление не может повлечь за собой последствие в противоречии с нормами Конвенции (см., mutatis mutandis, Hutten-Czapska, упомянутое выше, § 223, и Amato Gauci, упомянутое выше, § 59).

62. Суд отмечает, что поправки примененные в 1979 году имели влияние на имущество заявителя. В частности, хотя имущество изначально не было предметом каких либо ограничений или договорных ограничений, в последствии заявитель не мог реализовать свое право на использование с точки зрения физического обладания, так как в доме проживали арендаторы, которые были гражданами Мальты, и он не мог расторгнуть договор аренды (см., с изменениями, Statileo v. Croatia, no. 12027/10, § 126, 10 July 2014). Таким образом, в то время как он оставался владельцем имущества, он был подвергнут принудительной сделке с арендатором на неопределенный период времени. Он мог расторгнуть аренду, если его жильцы были не в состоянии платить арендную плату или нанесли значительный ущерб дому, или если они в противном случае не выполнили условия договора аренды и обязательства, или если они использовали помещение в иных целях, нежели в качестве обычного места жительства. Кроме того Суд считает, что арендаторы не имели возможности добровольно расторгнуть договор, тем более, что сдача в аренду может быть унаследована (несмотря на спорное применения определение арендатора, которые было незначительно изменено поправками в 2010 году). Утверждение Правительства, о том, что передача аренды по наследству была мало вероятной, учитывая, что пара С. была в преклонном возрасте и в настоящее время живут в одиночку, не было обоснованным и может рассматриваться как чистая спекуляция. Отсюда следует, что эти обстоятельства неизбежно оставили заявителя в состоянии неопределенности относительно того, сможет ли он когда-нибудь вернуть свое имущество.

63. Кроме того, заявитель не мог увеличить арендную плату выше чем, предусмотрено последними поправками. Суд отмечает, что в поправках 1979 года и последующих поправках к данному делу, он был в еще худшем положении в отношении размера арендной платы из-за ошибки в разбирательстве СРАП, которые он признал (см. параграф 44 выше). Фактически это не оспаривается, что СРАП основывал свое решение на режиме, которые не применяется к собственности в деле, обеспечивая тем самым более низкую арендную плату, против которого заявитель не поддавал апелляцию. В связи с этим, Суд не считает необходимым определять, был бы иск против СРАП возможным в данном случае, как и в любом случае это не оспаривается, что даже если закон был применен, СРАП не мог бы установить больше, чем в соответствии с законом, который, по мнению заявителя, не предусматривал справедливую арендную плату. Однако, для дальнейшего уменьшения арендной платы применимой к заявителю, и оценки соразмерности данной меры нужно принять во внимание то, что о получил бы в за аренду в соответствующим действующим режимом, на который он жаловался, так и с поправками внесенными в 2009 и 2010 годах, а не то, то он на самом деле получил. Кроме того, Суд отмечает, что это вне компетенции суда толковать внутреннее законодательство, а также для целей настоящего дела Суд считает, что поправки 2009 и 2010 года – нацеленные на небольшое улучшение положение арендодателя применимы к делу заявителя. Между сторонами также возникло несогласие в отношении максимальной приемлемой арендной платы; однако, этого достаточно для Суда, чтобы отметить, что в 2013 году такая аренда в любом случае не будет превышать 382 евро (см. параграф 44 выше), что меньше, чем 1/7 арендной рыночной стоимости, как это было установлено Правительство для того года (2900 евро). Суд считает, что государственный контроль за уровнем арендной платы попадает в сферу широких ограничений со стороны государства, и его применение часто может привести к значительному снижению размера взымаемой арендной платы (см., в частности, Mellacher and Others, упомянутое выше, § 45). Тем не менее, это не может привести к результатам, которые являются явно необоснованными, такие как арендная плата приносящая только минимальную прибыль (см. Amato Gauci, упомянутое выше § 62).

64. Эти ограничения должны рассматриваться в свете требований общих интересов сообщества. Суд отмечает, что как утверждало Правительство, поправки 1979 года к Закону о жилье были направлены на жильцов, нуждающихся в защите в связи с чрезвычайными обстоятельствами. Таким образом, для того чтобы найти компромисс, Суд должен будет определить, дискриминирует ли такая степень защиты жильцов права владельцев после 30 лет после введение этих поправок; то есть, начиная с 2008 года.

65. Во-первых, Суд отмечает, что документация, предоставленная заявителем подтверждает, что в последние десять лет было значительное количество вакантных мест в стране. Во-вторых, по заявлению Правительства, поэтапно были приняты меры по отказу от регулируемых договоров аренды и что новые договоры больше не были предметом контроля после 1995 года, несмотря на этот открытый режим, находящийся в силе в течение почти двух десятилетий, предоставленная Правительством статистика показывает, что начиная с 2008 года меньше чем 2 % населения подавали запрос на социальную помощь в жилье. К сожалению, Правительство не предоставило информации о том, что многие арендаторы сейчас стараются извлечь выходу из установленных арендных плат и являются ли эти установленные арендные платы оправданными в отношении каждого арендатора (см. Bittó and Others, упомянутое выше, §§ 109-110). Кроме того как было установлено в других делах (см. Amato Gauci, упомянутое выше), на Мальте в течение последних десятилетий было повышение уровня жизни. Исходя из вышесказанного следует, что потребности и общий интерес, которые существовали в 1979 году, уменьшились в течение трех последовавших десятилетий. Действительно, как было представлено Правительством, минимальная заработная плата в 2008 году составляла 146 евро в неделю или 7592 в год, а в 2013 году заработная плата была 162 евро в неделю или 8 424 в год. Кроме того Суд отмечает, что национальная минимальная пенсия в соответствии с Законом о социальном обеспечении, в зависимости от обстоятельств, четыре пятых (если муж поддерживал свою жену) или две третьих соответствующей минимальной заработной платы. Отсюда следует, что к примеру, для 2013 года, даже если предположить, пара С зависела только от размера минимальной заработной планы одного члена семьи (8 424 евро в год), они должны были платить годовую арендную плату за жилье в соответствии с поправками 1979 года (которые Суд отметил в параграфе 63 выше, не может быть в любом случае больше чем 382 евро в год) составляла менее 5% от их годового дохода (тот факт, что они на самом деле платили составляло менее 2,2 %). Если бы они были зависимы только от одной национальной минимальной пенсии, арендная плата составляла бы менее 6 % от их годового дохода.

66. Суд далее отмечает, это является бесспорным, что СРАП не было эффективным средством правовой защиты позволяющем заявителю выселить жильцов (сопоставить с Velosa Barreto, упомянутое выше), либо на основании его собственной потребности или его родственников, или на том основании, что пара не заслуживала такой защиты, так как они имели альтернативное жилье или могли позволить себе его позволить (см. Amato Gauci, упомянутое выше, § 71). Следовательно, применение самого права не имеет достаточных процессуальных гарантий, направленных на достижение баланса межу интересами жильцов и владельцев (см. также Statileo, упомянутое выше, § 128).

67. В данном случае, несмотря на значительную свободу действий государства в выборе формы и принятия решения по степени контроля за использованием собственности, Суд считает, что, принимая во внимание низкую арендную стоимость, которая могла бы быть получена заявителем, его состояние неопределенности относительно того, вернет ли он когда-нибудь свое имущество, отсутствие процессуальных гарантий при применении закона и повышение уровня жизни на Мальте в течение последних десятилетий, на заявителя было возложено непропорциональное и чрезмерное бремя, в частности он оплачивал большую часть социальных и финансовых затрат на снабжение жилья для пары С. (см. Amato Gauci, упомянутое выше, § 63). Отсюда следует, что Правительству Мальты не удалось достичь справедливого равновесия между общими интересами общества и правом заявителя на имущество.

68. Таким образом, была нарушена статья 1 Протокола № 1 к Конвенции.

II. ПРИМЕНЕНИЕ СТАТЬИ 41 КОНВЕНЦИИ

69. Статья 41 Конвенции предусматривает:

«Если Суд объявляет, что имело место нарушение Конвенции или Протоколов к ней, а внутренне право Высокой Договаривающейся Стороны допускает лишь частичного устранения последствий этого нарушения, Суд, в случае необходимости, присуждает справедливую компенсацию потерпевшей стороне».

A. Компенсация вреда

70. Заявитель потребовал выплатить ему 2 900 евро в качестве компенсации нематериального вреда за каждый год с 2008 года до конца текущего состояния дел, из которых следует отнять суммы, депонированные арендаторам национальными судами. Он также потребовал выплатить ему 1500 евро за каждый год за период с 1987 по 2008 год и также потребовал выплатить ему 35 000 евро в качестве компенсации нематериального вреда, учитывая, что он был не в состоянии возвратить владение своего имущества с 1979 года.

71. Правительство утверждало, что признание факта как нарушения достаточно в качестве справедливой компенсации. В любом случае, награда рассчитывается на основе рыночной цены не была оправдана. Что касается морального вреда, они считали, что 5 000 евро будет достаточно.

72. Суд отмечает, что заявитель имеет право на компенсацию в связи с потерей владения, использования и распоряжения своей собственностью с декабря по сегодняшний день. При оценке материального вреда, понесенного по его словам, Суд, в той мере насколько это есть целесообразным, рассмотрев предоставленные подсчеты и принял во внимание информацию, имеющуюся в арендных значениях рынке недвижимости в Мальте в течение соответствующего периода. Также было рассмотрено законность наложенного ограничения, подчеркивая на том, что законные цели в «общественном интересе», например, преследуемых мер экономической реформы или мер, направленных на достижение большей социальной справедливости, могут потребовать меньше, чем возмещение полной рыночной стоимости (см. James and Others, упомянутое выше, § 54, и Jahn and Others v. Germany [GC], nos. 46720/99, 72203/01 and 72552/01, § 94, ECHR 2005-VI). Тем не менее, ситуация в данном случает, привлекает степень общественного интереса, который будучи менее выраженным, чем в предыдущих случаях с арендным законом Мальты и которые не оправдывают такого существенного снижения по сравнению со стоимостью аренды на свободном рынке (см. Amato Gauci, упомянутое выше, 77). Кроме того, он считает, что единовременная выплата из 5 % годовых должна быть добавлена к указанной выше сумме (см. Ghigo v. Malta (справедливая компенсация), no. 31122/05, § 20, 17 July 2008). Суд, принимая также во внимание тот факт, что это было по вине заявителя, что он получал еще более низкую арендную плату, считает разумным присудить 11 550 евро, из которых должны быть вычтены суммы уже сданные в суде парой С. во время аренды с 2008 года, которые еще могут быть получены заявителем.

73. В соответствии со статьей 41 Конвенции, цель награждения суммы в качестве справедливой компенсации является обеспечения возмещения только ущерба, понесенного в следствии нарушений, которые не могут быть устранены. (там же,§ 249). Поэтому, это не в компетенции Суда определять размер арендной платы в будущем. Следовательно, Суд отклоняет требование заявителя о будущих убытках, без ущерба для любых других будущих требований.

74. Суд также считает, что заявитель понес нематериальный ущерб, которого по факту нарушения не достаточно для устранения. Принимая решение на справедливой основе, присуждает ему 2500 евро в качестве возмещения нематериального вреда

B. Компенсация расходов и издержек

75. Заявитель также потребовал выплатить ему 9 629.22 в соответствии с представленными счетами затрат, понесенных во время разбирательства в национальных судах (из которых только 5 217 евро касается второго набора конституционного судопроизводства) и 5 900 евро за разбирательства в Суде.

76. Правительство не оспаривало суммы, предусмотренные в законопроекте расходов, касающихся национальных судах, но утверждало, что не было представлено квитанций, которые бы показали, что эти расходы были оплачены. Что касается расходов в Суде, Правительство считало, что 1 500 евро будет достаточно.

77. В соответствии с прецедентным правом Суда, заявитель имеет право на компенсацию всех расходов и издержек только в той мере, как это было показано, что они действительно и обязательно были понесены и являются разумными по размеру. В данном случае, Суд отмечает, что расходы, связанные с первым конституционным судопроизводством, выходят за рамки данного дела и, таким образом, не могут быть включены в сумму. Что касается расходов, связанных со вторым судебным разбирательством, в то время как они еще не были оплачены, Суд отмечает, что они связанные с делом. Что касается расходов в связи с этим разбирательством. Суд отмечает, что отсутствие разбивки расходов, как и количества отработанных часов и часовой ставки. Принимая во внимание документы в своем распоряжении и критерии выше, Суд считает разумным присудить 7500 евро для покрытия всех расходов.

C. Пеня

78. Суд считает разумным, что пеня должна быть основана на предельной кредитной ставке Европейского центрального банка с добавлением трех процентных пунктов.

ПО ЭТИМ ОСНОВАНИЯМ СУД ЭДИНОГЛАСНО

Объявляет приемлемой жалобу в отношении статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, так как она относиться к периоду после 3 ноября 2008 года, и остальную часть жалобы неприемлемой;

2. Постановляет, что была нарушена статья 1 Протокола № 1 к Конвенции;

3. Постановляет,

(a) что государство-ответчик должно выплатить заявителю в течение трех месяцев с даты, когда судебное решение станет окончательным в соответствии со статьей 44 § 2 Конвенции следующие суммы:

(i) 11 550 (одиннадцать тысяч пятьсот пятьдесят) евро из которых должны быть вычтены суммы уже сданные в суд парой С за аренду с 2008 года, в качестве компенсации материального вреда;

(ii) 2 500 (две тысячи пятьсот) евро, с добавлением любых налогов, которые могут быть начислены на эту сумму, в качестве компенсации нематериального вреда;

(iii) EUR 7 500 (семь тысяч пятьсот евро), с добавлением любых налогов, которые могут быть взысканы с заявителя, в качестве компенсации расходов и издержек;

(b) с момента истечения вышеупомянутых трех месяцев до выплаты, на вышеуказанную сумму начисляется пеня, равная предельной кредитной ставке Европейского центрального банка в период с добавлением трех процентных пунктов;

4. Отклоняет оставшуюся часть требований заявителя относительно справедливой компенсации.

Составлено на английском языке и объявлено в письменном виде 11 декабря 2014 года в соответствии с правилом 77 §§ 2 и 3 Регламента Суда.

 

Клаудия Вестердийк                                                                                                              Марк Виллигер
Секретарь                                                                                                                                    Председатель

коментарі: 0     
Для того чтоб оставлять комментарии, вам нужно зарегистрироваться и/или войти под своим паролем
поширити інформацію